文 | 张文静
编辑 | 田晏林
01 大难临头，夫人顶上？
踏进千亿销售行列不到两年，起家于厦门的房企禹洲集团控股有限公司（简称“禹洲集团”）近期因无法支付4笔到期债务，陷入资金链困境。而其于6月24日晚间发布的一则公告，却让业内大开眼界。
公告表示，林龙安因工作安排调整辞任董事会主席、公司首席执行官、董事会可持续发展委员会主席、董事会薪酬委员会及董事会提名委员会成员。辞任后，上述职务由他的妻子郭英兰接任，而林龙安调任非执行董事，只剩下“可持续发展委员会成员”的头衔。
目前，郭英兰已经替代丈夫成为这家千亿房企的“掌门人”。公告中，禹洲集团表示，“董事会相信郭英兰一人兼任董事会主席及首席执行官，可确保集团贯彻的领导，并有效作出及执行集团的整体策略。董事会认为，此架构不会损害权力与权限两者的平衡。”
作为禹洲集团创始人，上世纪90年代初，在厦门市财政局工作的林龙安在“下海潮”中，选择辞职创业，于1994年创办了禹洲集团。
林龙安给公司取名“禹洲”，意为“大禹治水，荒漠成洲”。从某种意义上来说，他的确实现了最初的愿望。
从“大本营”厦门起步，禹洲集团在发展10年后进入福州，继而踏入上海，走向全国化道路。2009年，禹洲集团地产板块在香港上市。
经历20多年的发展，禹洲集团从小做大，目前涵盖房地产开发、商业投资运营、酒店运营等多个业务，覆盖长三角、粤港澳大湾区、环渤海、海西、华中和西南等城市群，总资产1743.81亿元。截至2021年12月31日，该公司土地储备可售建筑面积约2042万平方米。
2020年，禹洲实现1049.67亿元全口径销售额，正式踏入千亿房企阵营。但好景不长，不到一年时间，禹洲集团就被爆出债务危机，今年以来，该公司已公开宣布多笔债券违约。
外界疑惑的是，公司尚在生死存亡之际，身为创始人的林龙安却抽身离开，让夫人上位，这其中究竟有何缘由？
尽管禹洲方面告诉媒体，林龙安还担任多个社会职务，辞任公司主席和首席执行官后，将能抽出更多时间和精力进一步履行其社会职责。且在公司内部，林龙安作为非执行董事，也会继续参与董事会的监督、检查等工作。
但在外界看来，这些说辞只能印证一件事，那就是林龙安已不再实际参与公司管理，所有权利已转至妻子郭英兰手上。
资料显示，郭英兰最早在中国建设银行厦门分行工作，1997年加入禹洲集团后，主要负责公司财务、资金及审计工作。在房地产开发及财务管理领域，她拥有24年的经验。
据媒体报道，在创业之初，郭英兰一直是林龙安的左膀右臂，最早鼓励和支持林龙安“下海”的人。在禹洲步入正轨后，郭英兰一直站在林龙安背后，掌控禹洲的财政大权，为林龙安出谋划策。
不过，坊间传闻称，近些年来，夫妻俩内斗严重。但在行业人士看来，这个时间点变更法人，更像是林老板在自建“防火墙”，不排除是夫妻俩商量好的一出“戏”。
无论真相如何，眼下禹洲集团正是最缺钱的时候，上位后的郭英兰能找来钱吗？
02 10亿美元债压顶
禹洲集团现在的唯一目标就是“活下去”。
6月2日，林龙安转发公司端午节海报，主题语为“追浪而上，年年激流启韶光！”只是在外界眼里，禹洲集团是被激流拍中的房企。
5月末，禹洲集团发布违约公告，坦承自己资金链断裂，无法支付已到期且超过宽限期的多笔境外美元债券，违约规模合计约5728万美元。
发出这份公告不是一件艰难的事，违约事件也没有引起市场过多的关注。因为对禹洲集团来说，这已不是第一次公开自曝违约。
2022年1月，禹洲集团就要对两笔优先票据进行交换要约，还在公告中告诉投资者，“如果无法控制交换票据违约的影响，公司不得不面对破产风险。”
最终，这两笔美元债展期获得82%债权人高比例通过。但仍有部分债权人态度强硬，要求禹洲集团回购，还有债权人发出了偿债通知书。
3月7日，禹洲集团一笔2023年到期、票面利息8.5%的美元债利息在宽限期后未能如期支付，正式“官宣”违约，现金流的危机再也掩盖不住了。这之后，该公司的违约公告一份接一份地发出。
据报道，截至目前，禹洲集团存续美元债13只，存续规模56.75亿美元，其中将有超10亿美元债于一年内到期。此外，年报显示，截至2021年底，禹洲集团有息负债有565.82亿元，一年内到期有息负债139.99亿元。
为了自救，禹洲集团不仅聘请财务和法律顾问团队寻求美元债解决方案，还更换核数师，但一直未有积极消息传出。
其实在2021年，林龙安就曾数次回购美元债，增持公司股票。进入2022年，禹洲集团不仅以10.6亿元将距上市仅一步之遥的物业公司卖给了华润万象生活，还出售了香港九龙旭日街楼宇项目回笼资金。只是在庞大的债务面前，这些自救行动显得十分无力。
市场对禹洲已经失去了信心。6月6日，穆迪下调禹洲评级，称禹洲可能会进行债务重组，并不得不依靠出售资产或潜在投资者的投资来获得偿债所需资金。但这些筹资活动的执行风险较高，债权人的回收前景仍不明朗。
（图源：视觉中国）
03 致命的“千亿”诱惑
在一众房地产企业中，禹洲集团属于典型的“夫妻店”和家族企业。
除林龙安、郭英兰夫妇外，他们的女儿林禹芳此前在公司内任执行董事及可持续发展委员会主席，不过已于去年12月辞任。林龙安的妹夫林聪辉及胞弟林龙智也都在公司任职，分别负责质量控制、预算编制、审批及审查和行政后勤。
据媒体报道，林龙安因为是做财务出身，与其他闽系地产老板的“激进”理念不同，他本人不爱冒进，很认同港资房企稳健保守的经营思路。
2017年以前，禹洲集团的发展速度并不快，项目集中在核心的一二线城市，2016年销售规模仅232.6亿元。因此在行业人士看来，隐患或许是从提出“千亿”销售额目标时开始埋下。
2016年，禹洲集团将总部迁至上海，于次年提出千亿目标，开始大手笔拿地，加杠杆扩张。
2020年，禹洲集团成功跨过千亿门槛，短短四年时间，将销售规模翻了四倍之多。与此同时，该公司总负债也从2016年的571.88亿元，一路飙升至2020年底的1438.95亿元。也是在这一年，禹洲集团采用上海-深圳双总部战略。
然而这样的高光时刻，林龙安并没有享受太久。前几年高价拿地和高杠杆扩张带来的债务问题难以掩盖，禹洲集团跟着它的“闽系”兄弟们一起，倒在了“千亿”诱惑面前。
一位房企人士评价称，“闽系房企前期积累少，在这一轮周期中又加杠杆最厉害，所以爆雷的最多。”
2021年开始，林龙安不再提规模，禹洲集团也开始收缩战线，强调项目以利润为导向。上述房企人士告诉《财经天下》周刊，去年禹洲在某城市“优化”了大批员工，分公司大部分人都走了，连协助“优化”的人力最后都被“优化”了。
在今年初的开年会议上，林龙安还表示，要以“小而美”的发展路线，争取长期“活下去”。但眼下，或许“活下去”才是最难的事。
